In 2017 heeft de Protestantse Gemeente Hillegom de beslissing genomen om de Maartenskerk, de rijksmonumentale kerk in het centrum van Hillegom, te behouden en De Hoeksteen af te gaan stoten. Meerdere partijen meldden zich als koper en een van de partijen wilde graag afspraken maken met de protestantse gemeente en kwam met een intentieovereenkomst. Op dat moment klopte de protestantse gemeente aan bij Kerkelijk Waardebeheer voor advies. Onze adviseurs Erik Lingeman en Menno Stok gingen voor hen aan de slag.

Een vlotte verkoop

Lingeman: “Ons advies was om de intentieverklaring maar even niet te tekenen. In overleg met het college van kerkrentmeesters zijn we eerst met de betreffende partij om tafel gegaan. Daar is meer contact uit ontstaan en zijn onderhandelingen uit voortgekomen. De beoogde ontwikkelaar wilde de kerk afbreken en er zorgwoningen bouwen voor dementerenden. Samen met hem hebben we dit plan besproken met de burgerlijke gemeente. De ambtenaren leek het wel wat, dus de projectontwikkelaar ging aan de slag. Na de nodige afstemming kon volgens de gemeente een verzoek worden ingediend voor een principe besluit of ze mee zouden willen werken aan een wijziging van de bestemming. Dat is in overleg met ons gebeurd. De koopsom was bepaald, zodat we na een positief besluit vlot naar de notaris zouden kunnen gaan.”

Toch afgeketst

Stok: “De behandeling van het verzoek heeft zo’n drie maanden geduurd waarbij we allerlei aanvullende gegevens aanleverden en het aanvankelijk vlot leek te gaan. Er waren geen voortekenen dat er een zwaarwegend bezwaar zou zijn totdat het gemeentebestuur te kennen gaf dat er volgens haar reeds voldoende locaties voor de opvang van dementerende ouderen in de gemeente Hillegom aanwezig waren, waardoor geen medewerking aan het initiatief van de ontwikkelaar werd gegeven.”

Hoe verder?

Lingeman: “Dat was even lastig, want de  burgerlijke gemeente gaf daarnaast ook aan het gebied te willen gaan ontwikkelen, wat nog wel een paar jaar kon duren.” Stok: “Ze wilden dat het bezit van de kerk deel uit zou gaan maken van een bredere ontwikkelingsvisie, die eerst nog uitgewerkt moest worden. Dit kon dus een flinke vertraging op gaan leveren, terwijl het tegelijkertijd voor de protestante gemeente juist belangrijk was dat de vaart erin bleef.”

Hoe trek je zo’n proces dan vlot?

Lingeman: “Door opnieuw in gesprek te gaan met dezelfde projectontwikkelaar is het plan ontstaan om er woningen neer te zetten. Twaalf woningen waar een nieuw plan voor is gemaakt met opnieuw overleg met B en W. Dat is toen opgevat als een haalbaar plan. De nieuwe onderhandelingen resulteerden, mede door de schaarste op de woningbouwmarkt, zelfs in een koopsom die positiever uitpakte. Het gevraagde principe besluit hiervoor is uiteindelijk gehonoreerd.”

Eind goed al goed?

Lingeman: “Na de eerste deceptie zijn we opnieuw met de ontwikkelaar aan tafel gegaan en hebben we aangegeven dat we de onderhandelingen zouden willen voortzetten op basis van de nieuwe situatie en van volledige transparantie. De exploitatieberekening werd met ons gedeeld en daarmee kon in alle openheid een nieuw traject worden gestart. Door onze ervaringen in de woningbouw konden we dit goed beoordelen en dat was een belangrijke basis voor de besprekingen. We hebben dit op een goede manier kunnen uitonderhandelen en daarna aan het College van Kerkrentmeesters uitgelegd hoe we op basis van eigen berekeningen en die van de projectontwikkelaar aan de  koopsom gekomen zijn. Dit ging heel plezierig en transparant waardoor het proces uiteindelijk snel kon gaan. Het was een goede deal voor de protestantse gemeente en uiteindelijk ook voor de ontwikkelaar. Begin juli 2021 heeft de overdracht bij de notaris plaatsgevonden. Zoals gebruikelijk is daarbij tenminste een van ons aanwezig.”

Wat maakte deze verkoop zo bijzonder?

Stok: “Met het gemeentelijke proces en de onduidelijkheid over het wel of niet toestaan van een bestemming voor dementerende ouderen is veel tijd verloren. Tegelijkertijd wilde de protestantse gemeente juist vaart maken. Dat vlot trekken is vrij lastig. Zo’n burgerlijke gemeente maakt haar eigen agenda. Het gaat er om in redelijkheid te blijven overleggen en zo medewerking en consensus te bereiken. Als deskundige gesprekspartner proberen we om alle partijen een beetje in het gareel te houden. Zowel de burgerlijke gemeente, de protestantse gemeente als de ontwikkelaar.”

Wat kunnen andere kerken hiervan leren?

Stok: “Op tijd beginnen voor je een intentie gaat uitspreken of iets op papier gaat zetten of tekenen.” Lingeman: “Je moet echt iemand van buiten halen om zo’n proces te begeleiden, niet alleen voor zijn kennis, maar deze persoon kan door zijn ervaring in dit soort processen je ook behoeden voor fouten die in het verleden al gemaakt zijn. Ook potentiële kopers die zich steeds opnieuw melden kunnen door een externe begeleider beter op afstand worden gehouden. Die buitenstaander heeft in tegenstelling tot de kerkelijke organisatie geen relaties met potentiële kopers dus dat gaat makkelijker.” Stok vult aan: “Deskundig adviseren op inhoud en proces, kan ook beter door een externe begeleider, die ontzorgt je en is objectief. Dit geeft de kerkelijke organisatie ook richting de achterban een meer stevige positie.”

 

De heer R. Buddenberg namens het College van Kerkrentmeesters Prot. Gemeente Hillegom:

“We waren zeer tevreden over de wijze waarop we zijn begeleid door de heren Lingeman en Stok van Kerkelijk Waardebeheer. De lijntjes waren kort zodat er snel geschakeld kon worden. En wat duidelijk meerwaarde had, was de wijze waarop de grondexploitatie van het woningbouwplan van de projectontwikkelaar kritisch door de mannen van Kerkelijk Waardebeheer werd nagerekend. Op basis van eigen marktconforme aannames kon op basis van de residuele grondwaarde systematiek worden berekend welke ruimte er nog in de berekening van de projectontwikkelaar zat.  Dit was een goede basis voor de onderhandelingen met de projectontwikkelaar waardoor we naar het College van Kerkrentmeesters en Kerkenraad goed konden onderbouwen dat er uiteindelijk een reële prijs werd geboden.”

 

Heeft u ook behoefte aan begeleiding van ons, mailt u ons en wij nemen geheel vrijblijvend contact met u op!

José Sluiter