Het jaar afsluitend blikte Colliers – een vastgoedadviseur – terug op het kerkelijk vastgoed, meer specifiek: de kerkgebouwen. Over de jaren 2021 en 2022 werden 120 transacties onderzocht. De gemiddelde verkoopprijs was 575.000 euro. De onderlinge verschillen zijn groot: de duurste bijna 3 miljoen euro en aan de andere kant een kerkgebouw dat voor 135.500 euro is verkocht. De locatie, monumentale status en toekomstige bestemming van een kerkgebouw zijn zeer bepalend voor de verkoopprijs. Ongeveer 65% van de kerkgebouwen krijgt een maatschappelijke bestemming, 20% een woonbestemming, 10% blijft kerk en de overige komen in de categorie winkel, museum, atelier. Wat zeggen deze gegevens en wat zijn de trends als het gaat om het afstoten van kerkgebouwen?

Representativiteit

Een onderzoek over slechts een periode van twee jaar is natuurlijk niet heel representatief. Toch is dat geen bezwaar, temeer omdat wel een relatief groot aantal transacties is bekeken . Ook over een langere periode en bij meer gebouwen zullen de uitkomsten niet heel anders zijn. Los van de locatie wordt de waarde (de prijs) van een kerkgebouw in hoge mate bepaald door wat er met dat gebouw kan of gaat gebeuren wanneer het de kerkelijke bestemming verliest. De uiteindelijke nieuwe bestemming is niet altijd de financieel meest gunstige. Wat in het overzicht ontbreekt zijn de kerkgebouwen die voor 1 euro worden overgedragen, of waarbij de verkopende partij een zogenaamde ‘bruidsschat’ mee moet geven aan de koper. Wellicht waren ze er niet, in 2021 en 2022, of heeft de onderzoeker een andere reden gehad ze niet in het onderzoek te betrekken.

‘Twee per week’

Sinds 2008 ging de mare dat er ‘per week 2 kerkgebouwen worden afgestoten’. Deze inschatting is niet uitgekomen. Dit neemt niet weg dat er wel degelijk, en voorlopig aanhoudend, kerkgebouwen van christelijke kerkgenootschappen worden afgestoten. Omdat ze niet meer gebruikt worden voor hun oorspronkelijke doelstelling. De vraag hoe breed men die doelstelling zelf definieert bepaalt de achteruitgang. Een kerkgebouw dat alleen nodig is voor liturgische vieringen zal eerder verdwijnen dan een gebouw dat ook wordt gebruikt voor andere kerkelijke activiteiten, zoals diaconie, catechese, gemeenschapsopbouw. Hoe levendiger het gebouw, hoe minder snel is het overbodig.

Geen vervelende nasmaak

De locatie, (nieuwe) bestemming en monumentale status bepalen de waarde van het kerkgebouw. Naar die nieuwe bestemming kan het verkopende kerkgenootschap zelf actief op zoek gaan. Men kan ook wachten tot zich een koper meldt, dan laat men de regie bij een ander. In de praktijk zien we nog steeds emotionele processen en kerkbestuurders die zich – na afloop – achter de oren krabben en zich afvragen hoe het toch zo is gekomen. Geen draagvlak in de eigen gemeenschap, een koper die afspraken helaas niet na kan komen en waar geen voorzieningen voor zijn getroffen of een doorverkoop waarbij uiteindelijk een bestemming wordt gerealiseerd die men eigenlijk niet had voorzien of gewild. Kortom: een vervelende nasmaak. Een goede nieuwe bestemming is het resultaat van een actief proces, waarbij de geloofsgemeenschap wordt meegenomen, waarbij men als kerk zelf waakt over de mogelijkheden en de overdracht goed is vastgelegd, ook wat de kleine lettertjes betreft.

Taxeren

In taxaties op huidig- en toekomstig gebruik zitten vaak grote verschillen. De voor de prijs bepalende factoren zijn wel bekend, het is echter pas zinvol om een kerkgebouw te taxeren wanneer men weet wat ermee mag gebeuren. Tenzij men het kerkgebouw verkoopt as-it-is en een ontwikkelaar geen tijd geeft voor onderzoek naar een nieuwe bestemming. Het taxeren van kerkgebouwen kost geld en is bovendien een specialistisch werkje. Vraag drie willekeurige taxateurs om onafhankelijk van elkaar een waarde te bepalen en men krijgt een rijke variatie.  Waardoor men als kerkbestuurder nog niet veel is opgeschoten. Een globaal marktonderzoek naar mogelijkheden van herbestemming heeft wel zin, zodat men zicht krijgt op de (on)mogelijkheden van specifieke kerkgebouwen, ook in relatie tot elkaar.

Meer betrokkenheid

In de loop van ongeveer 15 jaar is er veel veranderd wat betreft de mogelijkheden die diverse betrokkenen zien rondom nieuwe bestemmingen van kerkgebouwen. Zo zijn kerkelijke leiders nogal opgeschoven, weg van sloop naar een situatie waarbij nagenoeg alles mogelijk is. Voor gelovigen en burgers is dit soms onverteerbaar en gaan dingen veel te snel. Zij willen meer gehoord worden, betrokken zijn, begrijpen waarom beslissingen worden genomen. Burgerlijke overheden proberen meer grip te krijgen op de herbestemming van kerkgebouwen. Monumentenzorg is flexibeler geworden wat de inrichting betreft, voor projectontwikkelaars, bouwers en architecten is de kerkelijke markt een uitdagende waar men niet meer zomaar aan voorbij gaat.

Extra zorgen

Aan de andere kant zijn er zorgen bij gekomen. Bouwkosten zijn enorm gestegen, per 1 januari 2023 is de overdrachtsbelasting voor kerkgebouwen 10,4%, de rente staat wat hoger, personeelstekort, duurzaamheidseisen en stikstofmaatregelen leggen beperkingen op en de nieuwe Omgevingswet strompelt al jaren naar invoering. Het zijn allemaal risico’s die bij grote bouwprojecten verdisconteerd worden. Dat betekent iets voor de prijs én voor het tempo waarin transformatie gerealiseerd kan worden.

Geen versnelling

Post corona en de energieprijzen dwingen geloofsgemeenschappen zich opnieuw te oriënteren op het gebouwenbezit. In eerste instantie betekent dit vooral meer leegstand van kerkgebouwen. Het afstoten ervan is zo’n grote en emotievolle klus, die wordt graag nog wat op ijs gezet, want: men kan niet weten. Kerkgenootschappen stimuleren lokale kerken wel om kerkgebouwen af te stoten, in de uitvoering staan ze er alleen voor en ook dat maakt dat het qua aantallen niet zo’n vaart zal lopen.

Samenwerken en samenvoegen, en in dat kader kerkgebouwen afstoten: voor sommige kerken is het  heel lastig en voor anderen compleet ondenkbaar. Buitenstaanders kunnen denken dat het ‘allemaal christelijke geloofsgemeenschappen zijn die best samen kunnen gaan’, daar denken kerken zelf toch echt anders over. Meer of minder fijnzinnige verschillen in beleving betekenen in de praktijk langdurige of blijvende blokkades.

Tendensen voor 2023

Uit het voorgaande zijn de volgende tendensen te destilleren en samen te vatten.

1.     Overzichten van prijzen van kerkgebouwen zijn van beperkte waarde, omdat de specifieke context uiteindelijk de belangrijkste prijsbepaler is.
2.     De kerkelijke leiding stimuleert het afstoten van kerkgebouwen door de doelstelling van een kerk te beperken tot vieringen.
3.     Goede nieuwe bestemmingen van kerkgebouwen komen niet vanzelf.
4.     Onderzoek naar hoe kerkgebouwen vanuit marktperspectief een nieuwe bestemming kunnen krijgen en tijdig overleg met de burgerlijke gemeente is meestal zinvoller dan een standaard taxatie.
5.     De diverse betrokkenen bij kerkgebouwen zien meer mogelijkheden van herbestemming dan vijftien jaar geleden, het interne verzet tegen niet begrepen besluiten groeit.
6.     Ook voor kerkgebouwen gelden de algemene zorgen inzake complexe bouwprojecten.
7.     Het tempo van afstoten van kerkgebouwen gaat niet drastisch omhoog.
8.     Omwonenden tonen zich vaker betrokken bij de toekomst van een kerkgebouw. Niet op grond van een religieuze band maar omdat het kerkgebouw een beeldbepalend object in de eigen woonomgeving is.

www.colliers.com.

Petra Stassen