Stel: er moet een kerkgebouw worden verkocht. Dan is een waardebepaling hier een handig (én soms verplicht) hulpmiddel bij. Een taxatie van een kerkgebouw is echter iets heel anders dan een taxatie van een woning. Waar wordt op gelet? Onze adviseur Lucas Sluiter, die ruime ervaring heeft in het taxeren van kerkgebouwen, legt het uit.

‘Allereerst is het belangrijk om te melden dat iedereen mag taxeren,’ zegt Sluiter. ‘Het is geen beschermd beroep, iedereen kan zich makelaar of taxateur noemen. Kerkelijk Waardebeheer wordt vaak gevraagd voor taxaties omdat we al veel kerkgebouwen hebben verkocht en zo de nodige ervaring en kennis hebben.’

Er zijn diverse redenen waarom een kerkgenootschap een taxatie aanvraagt. ‘Allereerst om simpelweg te weten wat het gebouw waard is. Dit speelt dan mee in de afweging om het gebouw af te stoten of te behouden. We geven dat wel direct mee dat het waarde X heeft op dát moment, de zogenoemde waardepeildatum, en dat dit bedrag over bijvoorbeeld twee jaar weer anders kan zijn. Een andere reden voor een waardebepaling is omdat het gebouw wordt verkocht. We taxeren overigens ook als het gebouw niet via ons wordt verkocht. Dan zijn we gevraagd voor een ‘second opinion.’  Ten slotte kan een taxatie nodig zijn ten behoeve van een kredietverlening. In dit laatste geval kunnen er door de kredietverstrekker eisen worden gesteld aan de taxateur in de vorm van een certificering of opname in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.

Het belangrijkste bij taxatie van een object is om de waardebepaling zo dicht mogelijk tegen de verkoopdatum aan te doen. Sluiter: ‘Er zijn partijen die een taxatie ouder dan drie maanden niet accepteren, omdat de markt dan alweer is veranderd. Denk ook aan de rentestand, gewijzigde wet- en regelgeving, overdrachtsbelasting, energie- en bouwprijzen. Daarop attenderen wij dan ook bij een nieuwe aanvraag: ‘heeft u de taxatie nú nodig?’. Anders is het echt zonde van het geld.’

Hoe gaat zo’n taxatie in zijn werk?

Wanneer Kerkelijk Waardebeheer een aanvraag binnenkrijgt, wordt er contact met de aanvrager opgenomen om de vraag achter de aanvraag goed te begrijpen. Taxaties zijn voor Kerkelijk Waardebeheer géén doel op zich, wij doen dit niet om zoveel mogelijk geld te verdienen. We willen wél gericht taxeren en mensen oprecht helpen met hun vraag.

Na het bestuderen van allerlei informatie (denk hierbij aan het Meerjarenonderhoudsplan en in sommige gevallen de WOZ-waarde) plannen we een datum voor bezichtiging. Na het bekijken van het object, en soms ook meerdere objecten, krijgt de aanvrager een rapport met conclusies en aanbevelingen. Sluiter: ‘Dit zijn bij ons bewust beknopte rapporten, wij sturen geen boekwerken van 40 à 50 pagina’s. Wij merken dat mensen dit waarderen. Ik zeg wel eens: voordat je koffie koud is, heb je het rapport uit.’

Prijsbepalende factoren bij een taxatie zijn locatie, oppervlakte, monumentale status, of er belendende panden of percelen zijn (pastorie, kerkhof etc.), staat van onderhoud, situering/bereikbaarheid, of er op eigen terrein kan worden geparkeerd en de tijdsgeest. Natuurlijk is de vraag of herbestemming mogelijk is ook een prijsbepalende factor. Wordt het gebouw overgenomen door een andere religieuze organisatie, of komen er woningen? Bij dat laatste gaat de waarde veelal omhoog’.

Vaak komen er bij de verkoop van een kerkgebouw emoties om de hoek kijken. Bij taxeren niet, maar sommige bijzondere objecten kennen we een emotionele waarde toe. ‘Dit speelt bij ‘topmonumenten’, denk bijvoorbeeld aan de Nieuwe Kerk van Amsterdam,’ aldus Sluiter. ‘Maar hebben we het over een lokale dorpskerk, is het juist aan ons om rationeel te werk te gaan.

Huidige markt voor kerken

Waar voor woningen veel meer vergelijkingsmateriaal beschikbaar is, is dit voor kerken veel minder het geval. Kerken zijn uniek en het is dikwijls appels met peren vergelijken, zegt Sluiter. ‘Toch dienen we een waarde af te geven. We kijken naar andere verkochte objecten in de omgeving, van maatschappelijke centra tot sporthallen. We hebben als Kerkelijk Waardebeheer een groot archief met taxaties en verkoopcijfers van kerken, waar we ook in kijken. Uiteindelijk komen we op een bedrag van X euro per vierkante meter.’ De huidige markt (juni 2023, red.) is erg in beweging. Sluiter: ‘Tot vorig jaar november was het een gekkenhuis, net als in de rest van vastgoed Nederland. Nu is het iets lastiger en nog steeds wel goed. Beleggers zijn wel voorzichtiger, evenals ontwikkelaars. We zitten in een afkoelingsfase, de gekte is eruit.’

Doordat er steeds meer transacties in kerkelijk Nederland zijn, gaat het proces van afstoten en krimp sneller dan tien jaar geleden, merkt Sluiter. ‘Kerkgenootschappen worden sneller concreet. Ze willen weten wat het gebouw waard is en zeggen dan: verkoop het maar. Of we krijgen de aanvraag voor het verkopen van een kerk waar de taxatie al bij inzit. De corona- en energiecrisis heeft een enorme slinger aan het aantal verkopen gegeven.’

Sluiters verwachting over de komende 10 à 20 jaar is dat er meer kerken dan ooit worden verkocht. Dit betekent niet dat de dorpskerken eerst worden afgestoten. ‘Als er in een stad meerdere kerken van dezelfde stroming dichtbij elkaar staan, dan liggen die meer voor de hand. Veel kerkbesturen kijken na corona en door de energieprijzen kritischer naar hun gebouwenbeleid, die lijn is niet te stoppen.’

Bij herstemming zullen de grenzen met betrekking tot de gewenste koper vervagen, is het vermoeden. ‘Uitgangspunt blijft dat de koper iets deugdelijks in het pand gaat doen, en sportlocaties zijn allang niet meer passé. Vroeger was een skatehal in de voormalig R.K. Sint Josephkerk te Arnhem landelijk nieuws, dat zal niet meer gebeuren. Of het nu kinderopvang, sportlocaties of zwembaden worden, daar zal door de kerken bij verkoop coulanter mee worden omgegaan, minder moeilijk dan vroeger.’

Heeft u ook behoefte aan begeleiding van ons, mailt u ons en wij nemen geheel vrijblijvend contact met u op!